首季房地产信托缩水超25% 盘点耶伦发布会的三大看点

  第一季度,集合类房地产信托的成立规模为468.35亿元,对中小房企、三四线城市项目要求苛刻

  ■本报记者 徐天晓

  时隔近十年,备受市场瞩目的美联储首次加息(25个基点)终于落地,而美联储也主席耶伦(Janet Yellen)也重申,宽松的货币政策立场仍将持续,后期加息进程会较为缓慢。

  北京时间12月17日凌晨3点,美联储发布最新联邦公开市场委员会(FOMC)利率决议,由于就业市场闲置问题(underutilization)自2015年稍早“明显地消退” (diminished appreciably),对通胀率回升至2%保持合理的信心,因此决定加息25个基点。耶伦强调,不要过度看重首次加息的重要性。

  集合信托在今年一季度成立规模“缩水”,具体到支柱业务房地产信托,表现亦是差强人意.用益信托在线统计数据显示,截止到今年一季度末,房地产信托今年第一季度成立了207款产品,成立总规模为468.35亿元,这一规模相比去年同期已经下降了超过25%。

  中部一位信托公司房地产业务人士对《证券日报》记者称,房地产项目去年出事的比较多,监管和公司领导也希望谨慎为主,我们也希望更多的向大型房企提供融资,但是一般的信托公司很难去竞争到资源,而排出大型房企外,一般的中小房企确实也很难符合条件。

  第一季度成立468.35亿元

  用益信托在线统计数据显示,今年第一季度,房地产信托的成立规模为468.35亿元,成立产品数量为207款,平均期限为1.83年,平均预期年收益率为9.62%。

  而去年同期,房地产信托的成立规模为640亿元,成立产品数量为224个,平均预期年收益率为9.75%。相比之下,今年第一季度集合类房地产信托的成立规模下滑26%。在整个集合类产品规模趋于下降的背景下,房地产信托的规模也是明显放缓。

  集合类房地产信托在今年上半年成立规模缩水明显。中部一位信托公司房地产业务人士对记者称,从融资的角度看,房地产项目去年出事的比较多,监管和公司领导也希望谨慎为主,我们希望更多的向大型房企提供融资,但是这一部分名单在银行等方面竞争很激烈,一般的信托公司很难去竞争到资源,而排出大型房企外,一般的中小房企我们确实也不敢贷,加上竞争激烈报酬缩水以及房地产市场自身的因素,房地产业务现在开展的情况并不太好。

  资金集中大型房企

  虽然集合类房地产信托融资额差强人意,但是具体到整个房地产业务,随着资金向更多的大型房企倾斜,或给有资源的信托公司提供机遇。

  “今年银行信贷政策仍将从紧,这本身就是信托公司的机遇,预示房地产市场通过信托公司融资的需求量还会较大。”一位券商非银金融分析人士对记者说,“但是信托公司能发多少项目还需取决于项目本身及公司的质地。”

  事实上,信托公司的房地产业务一直处于一种银行信贷体系的补充状态,通过信托渠道拿到钱的房地产企业往往通过银行体系无法获得资金。此前有媒体统计数据显示,今年来发行的房地产集合信托产品中,百强开发商的项目仅占17%,且近80%的信托项目都位于二三四线城市,且三四线城市集中的项目较多。

  今年市场的资金供求预计仍会进一步向大型房企倾斜,从信托公司的角度看,如果有相对稳定的大型房企的合作关系,预计房地产信托的规模可能仍会有一定的增长,而如果无法获得资源的话,对中小房企、三四线城市房价的风险的顾虑可能会使其不得不减少房地产业务。

加息为了央行信誉还是基于经济实情?

  此前,虽然美联储持续向外界释放加息信号,但当前全球央行仍在继续加码宽松,似乎美联储有按兵不动的理由。那么此次加息究竟为了央行信誉还是出于经济实情?

  在随后举行的新闻发布会上,耶伦解释了缘何美联储选择在此时点启动加息。她表示,美国劳动力市场不断复苏,失业率下降至4.9%;随着油价因素逐步消除,通胀会不断向2%的目标迈进。

  此外,耶伦也指出,海外风险仍存,但已经有所缓解; 尽管美元走强打击了出口,但强劲的国内消费起到了中和作用(美国国内消费占总消费的85%),因此加息条件已经满足。“劳动力市场的复苏可能会逐步推动通胀抬头,如果过晚加息或将致使美联储未来采取更激进的方式加息来避免经济过热,这也可能导致经济重陷萧条。”

  耶伦也强调,不要过度强调首次加息的重要性,未来货币政策立场仍然将维持宽松,“我们会密切监测经济走势,确保通胀和就业实现我们的长期目标。未来加息进程会较为缓慢,但会根据未来数据做出调节。”

  FOMC最新经济预期显示,上调2016年GDP预期至增长2.4%(9月料增2.3%),下调2017年年底联邦基金利率预期至2.4%(9月料为2.6%),维持长期利率预期在3.5%不变;下调2016年失业率预期至4.7%(9月料为4.8%),维持长期失业率预期在4.9%不变了;下调2016年PCE通胀率预期至1.6(9月料为1.7%),PCE通胀率料在2018年回升至2%的目标。

  (图为FOMC最新经济预期)

  (图为“点阵图”(dot plot),即反映17位美联储决策者们对未来利率走向的预测)

  如何收缩庞大的资产负债表?

  除了加息,美联储如何收缩庞大的资产负债表也备受市场关注,这也或将引发市场波动。

  耶伦表示,未来美联储会逐步收缩资产负债表至正常水平,从而有效管理货币政策框架。但她也指出,“美联储仍在探索长期框架,当前尚不能确定未来资产负债表的规模。”

  此前,据报道称,美联储将处理2150亿美元即将到期的国债,而到2018年的三年中美联储有近8000亿美元国债到期。届时,美联储将以何种方式购买这些危机时期囤积的国债仍不得而知。也有经济学家对《第一财经日报》表示,“美联储不会立即缩小规模约为4万亿美元的资产负债表。在加息的过程中,美联储可能会用逆回购的方式慢慢地缩表,并将会以观望态度为主,如果缩表对于市场影响不大,则会持续进行。”

  本次FOMC声明中也指出,委员会将维持美联储持有机构债券、机构抵押贷款支持证券(MBS)和到期国债拍卖后再投资本金的滚动投资政策。委员会预计,会维持该政策直至联邦基金利率水平的正常化取得顺利进展(10月原文中并无此句)。该政策下,委员会将持有大量长期证券,有助于维持市场宽松的金融环境。

  如何应对高收益债券市场之忧?

  近期,美国高收益债券近期日子并不好过,因此加息对于金融市场的影响也是重中之重。

  上周高风险债券价格一度跌至六年新低,当天跌幅创2011年以来最大。传奇投资者Martin Whitman所创立的第三大道资产管理公司(Third Avenue)宣布正对旗下高收益债基金Third Avenue Focused Credit Fund进行清算,同时禁止投资者赎回(redemption)。这是2008年金融危机以来美国共同基金行业最大的“黑天鹅”事件。

  当被问及高收益债券风险之时,耶伦表示,“由于流动性错配(liquidity mismatch),共同基金赎回压力很大,美国证监会(SEC)近期也推出新规,未来将对此进行改革,以改善共同基金流动性错配的问题。”

  她表示,当前美国金融系统较之危机前更有韧性(resilient),且银行资本金更为充足,足以支持企业信贷。

  早在今年9月,SEC于20年后首次推出新政,要求开放式基金加强流动性管理。SEC公布的计划中要求共同基金以及ETF修改条款来满足市场在流动性紧张时的赎回要求,计划要求所有基金检查其管理资产的流动性并进行分类,测试在紧张时期,这些资产的变现速度;评估、定期检查并管理基金的流动性风险。货币基金并不包含在上述要求当中。

  “这项改革措施要求基金更好地管理流动性风险,同时也赋予基金管理人新的管理手段,增强监管层的监管力度。”SEC主席Mary Jo White当时表示,增强流动性风险管理将保护上百万投资于共同基金及ETF投资者的利益。

  “三四线项目,以及中小房企的集合类房地产信托项目比重会不会降低不敢确定,但是预计其新增规模下降是很有可能的。一方面应该是由于这一类项目较此前面临着更大的资金、房价松动的压力,信托公司会规避风险;另一方面,信托产品风险爆发目前比较频繁,从投资者的角度分析,也会更权衡这一类项目的风险值不值得投资。”上述人士称。

  中国信托业协会的数据统计,截止到2013年年底,我国房地产信托存量规模为1.03万亿元,在全部资金信托中的比重为10.03%,房地产信托2013年全年新增规模6848亿元,占全年新增信托规模的11.4%,其中新增集合信托的规模为3040亿元,新增单一信托的规模为3807亿元,两者占房地产信托的比重分别为44.4%和55.6%。集合信托今年来募资规模下降,但房地产信托规模的整体走势仍更多的取决于单一资金。

  据悉,金融危机之后,大众对银行系统的借贷风险可能波及到资产管理行业的担忧升级,SEC此举正是为了防止资产管理行业可能出现同类风险的一大措施。

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